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转向:传统村落改造进入乡村度假综合体时代

    文章来源:新型城镇化研究中心 郑卫前 发布时间:2017年06月23日 点击数: 字号:

  乡村型旅游度假综合体是依托乡村景观风貌、民风民情,以实现农业三产化、农业旅游化为导向对乡村土地进行土地集约化、景观化、生态化、科技化的开发利用,是一种主题化、规模化、复合能、现代化、开放性的乡村聚合空间。从而实现以旅兴农,以农促旅,以景观的概念建设农村,以旅游的理念经营农业,以人才的观念培育农民的可持续发展的农旅共兴之路。随着休闲旅游的发展和消费需求的扩大,过去单一的农家乐、乡村游的形式慢慢不能满足市场发展要求,发展乡村度假综合体成了现在开发乡村旅游的重点,而通过对传统村落的改造来打造乡村度假综合体则成为现在发展的热点。
  一、改造条件
  土地资源决定了乡村度假综合体的规模,其范围适宜选取在5000-10000亩,既要具有一定的规模,又不能过于庞大,其中,农田、森林等环境范围尽量占整个综合体的三分之一到三分之二,以保证其乡村田园风貌和建设性土地的规模。
  由于乡村度假综合体在土地开发规模上具有上述的限制,又需要一定的消费人群支撑,因此不能选择远离城市的偏远山村,乡村旅游综合体应尽量选择在城乡结合部,依托大中型城市里的富裕阶层,在驱车2-3小时内的可达范围较为适宜。同时,来此旅游的人群是以体验田园悠闲慢生活为其主要目的,核心资源应主要依托农田耕作资源、林业生产资源、渔业操作等和独特的民俗风貌资源为主,即由乡村的自然资源、人文资源、社会资源构成乡村度假综合体的本底资源。应突出“旅游在乡村,生活在社区”的开发理念。
  二、改造模式
  一个乡村就是一个野奢度假综合体。
  通过乡村闲置农宅的统一收租,并进行整体改造与度假化利用,将村落打造成为高品质的乡村旅游度假区,并塑造特色乡村度假品牌。
  (一)村落条件
  1、村落生态优良。与传统旅游不同,度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低,往往选择较为偏僻的村落。这种村落生态优良,环境幽静,最重要的是原生态的乡村味道浓郁,这种天然的、保存良好的乡土气息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体。
  2、房屋空置率高。部分房屋空置是度假乡居模式开发的重要条件。闲置的农宅减少了项目前期的工作程度,容易进行资产流转,并易于对房屋进行改造升级。因此,度假乡居模式一般选取“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村,既避免了闲置资源的浪费,又使得偏僻无人居住的古村落焕发出新的生机。
  3、建筑风貌良好。度假乡居模式要求村落民居建筑多为传统老院落,风貌特色突出,由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息,而且建筑外貌、结构等保存完整,具有较高的改造价值,便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差的度假模式。
  (二)改造要点
  1、闲置农宅整体打造。将闲置农宅集中,进行整体打造,由村集体对村内空置民宅统一租赁回收,通过引入外来企业资本或自筹资金,进行整体度假化改造,构建具有一定规模的度假区域。
  2、高端度假品牌塑造。对于闲置农宅的改造要求文化性、乡土性与品质感兼顾,追求外旧内新、外朴质内奢华的效果,塑造独立的度假品牌。
  3、村民参与方式营造。度假乡居模式,根植于乡村生活,村民的参与必不可少,可通过探索村民房产、土地入股,或返聘村民为度假村(区)员工等多种方式,促进村民就地业,激发村民参与乡村旅游的热情,实现社区居民的持续参与。
  (三)改造原理
  单一的旅游概念已经不能满足越来越有创意嗅觉的人们。于是,在游玩之上附加更多的内涵,越来越受到人们的青睐。“1+N”模式=1种旅游核心产品+N种配套功能。
  把乡村旅游作为乡村综合体的核心,合理地开发利用乡村旅游资源和土地资源。以所开发的乡村旅游为核心,商业配套等多种休闲功能和休闲地产为支撑构架,形成整体服务品质较高的乡村旅游休闲聚集区。
  乡村旅游休闲项目可融合乡村观光、游乐、休闲、运动、体验等多种旅游功能。可根据各自地脉、文脉等具体情况,侧重打造其中某一项或几项功能,形成各具特色的乡村旅游休闲项目,从而带动整个区域的发展。
  三、模式构建
  (一)唤醒沉睡资源—闲置资产流转
  闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的首个关键因素,也是重要的资源获取途径。农村闲置资产流转,实质是一次城乡要素流动的改革,是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收入的一个探索。一些乡村中,农民拥有的土地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”,财产权、收益权得不到有效体现,进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产,发挥资产价值,进而实现一定收益。
  1、资产流转的本质
  闲置资产流转的本质是资产所有权不变,通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。农民依然对所拥有资产享有所有权,流转只是将其资产的使用权进行出租、出让等,资产的所有者会以租金、分红等方式获益。
  2、资产流转的关键
  资产流转能否顺畅的关键要看承租方的务农效益,这是维持其对农民租金承诺的现实基础。在充分尊重农民意愿的条件下,提供足够的效益保障,才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。
  3、资产流转的形式
  资产流转可以采取多种流转形式,出租、出让、转包、入股等为资产流转的主要形式。
  (1)出租:是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移,农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方,承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定,最长不超过承包合同的剩余期限。出租流转的步骤一般为村集体统一收购(收回)闲置资产;农户在获得一次性补偿后,自愿放弃土地、房屋等的使用权;承租人和村集体协商租赁价格、租期(一般是20年),并签订房屋租赁合同。
  (2)入股:即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份,参与股份制或股份合作制经营,以入股的资产使用权作为分红依据,股红按经营效益的高低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神,在旅游开发的同时,兼顾村民的长远利益,获得就业机会或从事经营工作,使他们能够长期分享旅游收益。
  (3)转包:主要为闲置土地流转形式。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方,转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定,转包方与发包方的原承包关系不变。
  (4)出让:主要为闲置土地流转形式。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民,在按有关规定获得资金补偿后,就将土地使用权交给发包方或当地政府,从而再转交给建设方,承包方对这部分土地的使用权即行终止。
  (二)规范开发方式—整合开发,乡土时尚结合
  1、开发主体
  (1)村集体统一整合开发
  村集体通过自筹资金的形式,将村里闲置的农宅流转过来,进行统一的整合开发。保留农宅外观,对内部进行装修改造,满足高端度假需求。如密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立,成员出资总额52.7万元,对村里闲置资产进行统一开发和经营管理。
  (2)村集体与专业旅游公司共同开发
  村集体通过引入外来资金的形式,与专业的旅游开发公司合作,对村里的闲置资产进行统一的整合开发。这种开发形式解决了资金的问题,并且开发建设相对专业,能够更好的把握市场需求,有针对性的开发产品。村集体可与专业旅游公司组成旅游合作社,通过合作社负责资源整合和统一开发。如密云山里寒舍,由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游合作社,合作社为合作开发(股东单位)单位,负责资源整合、开发及提供配套服务。
  2、开发要点
  (1)乡味保留与展现,最大程度展现乡村风貌
  建筑材质乡土化:度假乡居的改造讲求文化性、乡土性,外表古朴陈旧,与周围环境融为一体,不突兀,不张扬。改造过程中最大限度地使用当地材质,如石材、木料、稻草等,尽力呈现传统民居形态,营造浓郁的乡味建筑。
  旅游体验乡土化:旅游体验虽是度假乡居的软性资源,却涉及深入内心的情感反馈。在旅游体验活动的开发中,要最大限度的利用村落中的乡土资源,如农田、果园、乡村家禽等小动物,以及生产生活工具、场景等,配套现代休闲理念,形成极具乡土性的乡村体验产品,提升游客的度假情致。
  度假氛围乡土化:度假乡居,以“乡味”为氛围基底。一方面展现乡村原生态景观,古树老井山花、石磨草屋篱笆,营造出浓郁的乡土意境;另一方面,最大限度的保留乡村原有的生活状态和生活气息,将乡村居民的生产生活状态作为重要的无形资产,耕种的村民、喂家禽的农妇以及房前屋后休息的老人,都是乡村景观的重要组成部分。
  (2)高端品质度假,最大程度提供舒适奢华体验
  满足度假功能,是度假乡居模式的重要特征,也是乡村旅游升级的重要表现。在追求乡土、质朴的同时,兼顾度假的品质与舒适。外旧内新、外朴质内奢华的反差组合,更营造出独特的度假体验。
  (三)专业管理方式—资产运营管理
  1、运营主体
  (1)专业运营管理公司
  在对闲置资产进行统一整理和开发的基础上,可以引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理。这类公司对酒店有着专业的运营管理理念,可以有效、专业的管理乡村酒店,以获取相应的收益。如山里寒舍专门引入了马来西亚雪邦黄金海岸酒店管理公司对其进行日常管理和运营。
  (2)村集体统一运营管理
  村集体可以通过合作社的形式,对度假乡居进行统一经营管理。由合作社统一进行结算,统一分配客源,在利益分配上以逐年递增的形式,为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金,从而防止恶性竞争。
  2、运营要点
  (1)全力塑造度假品牌
  运营管理过程中,有意识地进行度假品牌培育和塑造,力求以成功特色的项目开发,打造乡村旅游度假品牌,以完善的运营管理,塑造品牌,并逐渐实现品牌延伸和品牌输出,在一定区域内进行品牌复制。
  (2)充分调动农民积极性
  一方面,让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业,并积极组织农民培训,调动农民的积极性;项目开发充分利用乡村现有资源,在力求不改变居民生产生活方式的基础上,为农民带来收益。
  另一方面,让农民真正获得收益。从农民角度出发,制定切实能够满足农民利益的相关政策,进而激发农民参与旅游开发的热情。
  (四)三方效益共赢—乡村效益升级
  1、投资开发商——经济效益与品牌效益
  度假乡居的成功开发建设,一方面可以获得应的经济回报,另一方面,随着项目的投资、开发、运营管理及营销推广的系统化运作,会形成自身的度假品牌,在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力,形成连锁运营模式,通过模式复制获取更大的品牌效益。
  2、农民——最直接的受益者
  度假乡居模式中,农民是最直接的受益者。其收入来源主要分为三部分,即租金收入、分红收入及工资收入。
  (1)租金收入
  农民将闲置土地(宅地)、房屋等资产以租赁的形式流转,果园、农园等的经营权也可一并外包,农民每年收取租金。比如山里寒舍,提供给农民的每个宅院年租金为6000元,每亩耕地年租金1000元,每5年递增5%;果园等的租金每5年递增20%。
  (2)分红收入
  村民可通过房产、土地等方式入股,成为股东,每年不仅有固定的租金,年底还能按入股多少和项目的效益获取一定的分红。入股分红有助于社区居民的持续参与。
  (3)工资收入
  度假乡居模式的开发建设为当地居民提供了大量的就业机会,推动村民就地就业的进程。随着大量工作岗位的释放,如客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等,为村里的原住居民和在外打工的农民提供就业岗位 ,成为挣工资的新型农民。
  3、乡村——推动乡村升级发展
  度假乡居模式的建设过程中,会同时推进乡村公共交通、供水供电、垃圾和污水处理、通讯信息和劳动就业服务等体系的建设,推动乡村公共基础设施升级,使现代、文明的生活方式与农村田园牧歌式的传统生活方式得到有机的融合,促进乡村的可持续发展。
  四、开发策略
  采用“1+N”的开发模式,即确定以现代农业产业为开发主题,整合包括设施农业、经济动物养殖,生态旅游,果品生产、养生度假等,实现多元化产业模式,增强综合体经济实力和抗风险能力。
  “1”——乡村旅游综合体的核心是以乡村旅游休闲为基础的旅游产品的集聚。在发展农产品基础上,有机地附加了生态旅游观光及参与体验等功能。通过消费者以各种方式和途径去接触农业、参与农业,使农业生产活动兼具生产、加工、销售、疗养、旅游、娱乐等多种功能。包括:农业观光、规模化农业种植、农产品加工、农产品销售、乡村文化体验等。
  “N”——围绕乡村旅游核心产品,衍生并与之相配套的多种功能组合。包括:
  运动休闲功能:
  乡村高尔夫、跑马场、农耕种植体验、户外露营
  商务会议功能:
  商务会所、企业会所、会议中心
  度假居住功能:
  特色农庄、产权酒店、度假别墅、度假公寓
  文化科普功能:
  生态环保科技体验、农业科技种植、民俗历史文化教育
  康体养生功能:
  田园瑜伽、森林spa、温泉养生、乡村疗养
  商业服务功能:
  农家饭庄、绿色食品销售、特色商品街
  此外,如何处理好“三农问题”,也是解决乡村旅游综合体开发风险的关键问题之一。
  (一)关于农民的利益
  农民利益优先,这也是解决“三农”问题的关键。以观光农业开发作为推进城乡一体化的主渠道。农民的收入从原来单一的种植收入转变为由土地房产租金、农业种植经营利润、入股股息、打工薪水共同构成的多元收入体系;同时,将农民全面纳入城市社保体系,村民参加了农村基本养老、医疗保险,喝上城市自来水,住上当地传统风格的新居,周边是一个环境优雅的天然都市花园,出门就是柏油宽马路,农民就地变市民,过上城市人的生活。
  (二)关于农业的发展
  农业旅游建立在花卉和蔬菜特色农业基础上,在推进农业产业化经营与旅游观光开发中,以市场化运作、产业化支撑、公司化经营的方式,深度挖掘花卉、蔬菜经济,用工业理念抓农业的有效组织。形成种植、加工、销售为一体的农业产业化经营模式,促进了农业的增效。而且,只把观光农业的消费者吸引到农业生产形态中来,并不破坏耕地,严格保护耕地,真正实现了“人地共生”的理想模式。
  (三)关于农村的发展环境利益
  在观光农业开发方面,吸收成都三圣乡成功模式,采取“工业进园区,住宅进社区,农业进基地”,“农村城市化”的思路,多渠道组织资金加强农村基础设施和生态环境改造建设。通过投入和吸引社会资金的方式,村民居住环境引入了城市基础设施和先进排污处理技术。农民不离村,就地享受现代城市文明。